泡沫风险在银行头上房地产调控要收紧钱袋实验室泵

泡沫风险在银行头上房地产调控要收紧钱袋

房地产调控要收紧“钱袋子”

房地产调控是目前经济工作的重心之一。从房地产市场出现问题、出现泡沫的情况来看，最大的问题是银行利率过低、是国内银行信贷经营的短期化及对个人消费信贷审核不严格。

尽管房地产市场是一个十分复杂的利益关系结合体，如房地产开发商、地方政府、媒体、银行及个人住房消费信贷等因素也牵扯在内，但相比而言，都是“边缘”问题。目前国内房地产调控如果不从银行信贷入手，要想遏制国内房价快速上涨，遏制国内一些地方房地产过度炒作是不可能的。

房地产业是一个资金密集性产业，哪一个环节都是由资金来决定。资金如果在土地的征购、住房的开发与建筑，还是销售等任何一个环节跟不上，必然会导致房地产开发受阻。因此，资金的可获得性与成本的高低也就决定了房地产业的发展与繁荣。

近几年，国内房地产市场之所以能在短期内迅速发展，一方面是1998年中国住房改革几十年来的住房需求短期内释放，另一方面是银行信贷资金的易获得性与利率过低。银行资金成本过低，主要表现为管制下的利率与社会平均回报率相差悬殊。如民间的信贷资金利率都在12%左右，房地产开发商利润率在15%左右，甚至更高，但管制下的基准利率则2.25厘(个人一年期定期存款)，而无论个人住房消费信贷还是开发商贷款都在5厘多一些。也就是说，无论是个人还是企业，只要能从银行借到钱，就是有利可图的事情。

从银行套取资金虽然有利可图，但如果银行资金监管比较严格，那么想套取银行资金也不是那么容易的事情。如上海外资银行华一银行，他们也做个人住房消费信贷，但不仅对个人还款能力占收入比，比银监会的指引要求高，而且对个人收入审查有一套严格的程序与要求。要求贷款人提供税务局的报税单；要求贷款人出具过去半年的银行账户清单以便看出收入证明的真实性；对个人信用记录严格审查等。在这种情况下，不仅可以控制银行自身的风险，也约束了贷款人的行为。

在大多数情况下，国内商业银行为了多做银行“优质资产”，完全放松了对个人住房消费信贷的审查。比如，尽管银监会有个人消费贷款收入证明的指导，但是个人做住房消费贷款时，只要开出一个收入证明就可以轻松获得贷款，而且在不少时候贷款银行还会帮助贷款人做假，开假收入证明。

据笔者的简单调查，目前住房消费信贷的收入证明有95%以上是开具的假证明。信贷资金的可易得性，不仅导致大量购房条件不足的消费者轻易地进入房地产市场，个人消费信贷快速增长（2004年底全国达17000亿元，而美国个人消费信贷发展近百年只有3万多亿美元），而且导致了个人住房消费快速膨胀、房地产市场炒作震天、房价快速上涨等。

这种情况造就了房地产市场的表面繁荣，增加了个人住房需求，短期内似乎有助于增加商业银行的利润及降低银行的不良贷款率，但实际上，则是把房地产市场所有风险都转移到银行身上。

因此，对目前国内房地产的调控，尽管可以使出多种招数，如不动产税的征收、土地规划的科学化与市场化、住房建筑的严格分类、住房保障制度建立等，但最为重要就是通过利率变化与对贷款人按要求严格审查，这样就可以增加使用资金之成本，减少个人住房消费信贷上做假造假，减弱银行资金的易获得性及减少商业银行所面临的风险，从而把目前房地产市场需求的虚假繁荣回归到真实需求上来。

正是从这个意义上说，国内房地产市场调控，必须落实到银监会指引及银行利率市场化上来，这是化解目前国内房地产市场过热的关键。

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