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从金价下跌看房价

从金价下跌看房价2012-05-21 究竟是黄金保值，还是房子保值？从世界范围看，黄金是绝对的硬通货，属于基础货币，其肯定更加保值；但就中国内地的情况看，房地产最近...究竟是黄金保值，还是房子保值？从世界范围看，黄金是绝对的硬通货，属于基础货币，其肯定更加保值；但就中国内地的情况看，房地产最近几年的保值特别是增值更厉害。不过，在国际范围内保值增值的典范黄金价格已经开始实质性的下跌，而国内的房价却始终坚挺，这就很有意思了。

我们可以看一看，黄金和中国房价一样，都经历了一个美妙的黄金十年。十年前，纽约金交所的黄金交易价格在每盎司350美元左右，而十年后的今天，这个价格达到了1570美元，上涨了4倍多，而且这十年基本都是在单边上涨，直到2011年8月最高创下了1915美元的历史新高。中国房价呢？按上海2002年的平均房价不足4000元计算，2011年上海商品房的成交均价达到22000元左右，十年上涨5倍多。与黄金价格一样，这十年中国房价也几乎都是单边上涨，除了2008年因金融危机而略有停顿，其它时间的上涨曲线几乎和黄金一样，甚至连价格爆发的2010年，也基本吻合。

那么，是什么原因造成这种惊人的相似呢？我们可以看看这两种商品价格上涨背后的推动力。黄金价格的上涨，其背后是全球庞大的保值增值需求，各国政府都在增加黄金储备，这促使黄金价格一直处于上涨趋势。2009年之前，黄金价格尚在每盎司900美元附近徘徊，但金砖四国特别是“中国需求”的爆发，使黄金价格在两年多时间内从不足每盎司1000美元井喷到1900美元。请注意这个“中国需求”，内地房价的大涨，也是这个所谓的刚性需求在作怪。特别是在2008年一系列刺激政策过后，内地房价几乎在4年多时间翻了个番。

是不是市场需求在这4、5年时间突然爆发呢？或者说是黄金与房屋生产成本在这4、5年突然爆发呢？显然都不是。实际上，黄金开采成本并没有同比例上升，即使到2011年，黄金的开采生产成本也不到每盎司700美元，这与目前1570美元的期货价格相比，有100%以上的利润。住房也是一样，即使土地价格有所上涨，但建筑成本并没有上涨到如此夸张，龙头公司万科2004、2005年的毛利率为25%左右，2010年毛利率狂升到50%以上，即使是遭遇宏观调控最严厉的2011年，其毛利率也有40%左右，这就是最好的解释。因此，从黄金与内地房价最近4、5年井喷的曲线重合可以看出，真正的推动力，在于市场炒作。

是不是黄金价格就此进入下降通道了呢？见仁见智。但我们可以看到，黄金价格自去年8月创下每盎司1915美元的高位以后，到目前为止已经整整调整了半年多，价格也下降了近20%。从黄金价格曲线不难看出，任何投资投机品种，总是会有价格波动的，而且不可能是永远朝一个方向运动的，即使是黄金价格涨了十年，但它依旧会调整20%。但意外的是，中国的房价要想下跌20%，却比登天还难。从2009年年底开始的房地产调控到现在快三年了，房价下跌始终只见楼梯响，不见人下来，难道是中国的房子真的比黄金还值钱？

其实，我们只要抽丝剥茧，就能发现其中的问题。在这三年时间里，地方政府、直接利益的职能部门，始终就没有停止过与中央调控的“小动作”，从去年8月至今年5月10日，全国共有33个城市出台楼市新政，其中28个城市获得通过，房价还远未回到合理价位，全国各地楼市新政已经遍地开花。所谓的刚需房价，除了开发商的利润、建筑安装成本，一个大头是地方卖地的财政收入，有这做支撑，房价怎么跌得下去？

因此，房价的下跌与否，关键在于管理层的态度与决心，而并非所谓的市场需求。如果按市场规律看，没有任何商品的价格是只涨不跌的，即使是市场经济最发达的美国，其房价也不是一个劲地直线上升，市场经济的规律就是有涨有跌。其实只要把房价里面的非市场因素剥离，市场的归市场，房价的涨与跌就会按市场规律办事。来源《金融投资报》)

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